Nájem bytu v ČR se řídí občanským zákoníkem (§ 2201–2250). Pronajímatel má povinnost poskytovat byt ve funkčním a obyvatelném stavu, nájemce jej musí řádně užívat. Níže jsou přehledně shrnuty hlavní povinnosti, opravy a daňové dopady pro fyzické osoby.

Práva a povinnosti nájemce

Nájemce musí:

• užívat byt řádně a šetrně,
• provádět běžnou údržbu a drobné opravy,
• oznamovat závady bez zbytečného odkladu,
• uhradit škody způsobené svým jednáním.

Nájemce hradí běžné a drobné opravy, například:

• výměny žárovek, čištění sifonů,
• seřízení kování, mazání pantů,
• drobné opravy do 1 000 Kč.

Finanční limity:

• jedna drobná oprava max. 1 000 Kč,
• roční limit drobných oprav: 100 Kč za 1 m² podlahové plochy.

Nájemce má právo:

• na nerušené užívání bytu,
• na slevu z nájmu při závadách,
• na nápravu závad na náklady pronajímatele, pokud ten nejedná.

Práva a povinnosti pronajímatele

Pronajímatel musí:

• předat byt ve způsobilém stavu,
• udržovat byt v dobrém technickém stavu,
• provádět větší a technické opravy: rozvody, elektroinstalace, topení, kotel, okna, dveře,
• odstraňovat závady, které brání běžnému užívání bytu.

Pronajímatel hradí:

• všechny opravy přesahující drobnou údržbu,
• závady způsobené běžným opotřebením,
• opravy technických systémů.

Pronajímatel může vstoupit do bytu jen po dohodě a z nezbytných důvodů.

Daňové souvislosti pro pronajímatele (FO)

Příjem z nájmu se zdaňuje podle § 9 zákona o dani z příjmů.
Nejde o podnikání → pronajímatel neplatí sociální ani zdravotní pojištění.

Možnosti uplatnění výdajů:

1) Paušální výdaje – 30 % z příjmů

• jednoduché,
• maximální uplatnitelný paušál je 600 000 Kč,
• nelze uplatnit skutečné opravy ani odpisy.

2) Skutečné výdaje

Pronajímatel může uplatnit:

• opravy a údržbu (jako okamžitý výdaj),
• daň z nemovitosti, pojištění, služby,
• fond oprav (pokud nejde o investiční položku),
• odpisy nemovitosti (obvykle 30 let),
• náklady na vybavení, spotřebiče a další.

Oprava vs. technické zhodnocení

Opravy (malování, oprava kotle, výměna podlahy stejné kvality)
→ výdaj ihned.

Technické zhodnocení (rekonstrukce koupelny, výrazně lepší okna, změna dispozic)
→ odepisuje se.

Limit: pokud souhrn investic zvyšuje hodnotu nemovitosti a přesáhne 80 000 Kč ročně, považuje se to za technické zhodnocení.

Shrnutí

• Nájemce platí běžnou údržbu a drobné opravy do 1 000 Kč a v ročním limitu dle plochy.
• Pronajímatel hradí vše ostatní, včetně větších a technických oprav.
• Daňově jsou opravy pro pronajímatele výdaj hned, rekonstrukce se odepisuje.
• Zdanění nájmu podle § 9 je pro fyzické osoby relativně jednoduché a bez odvodů na sociální a zdravotní.

Naše firma – daňové řešení pro pronajímatele

Naše firma umí pronajímatelům zajistit kompletní daňové zpracování příjmů z nájmu tak, aby bylo vždy co nejvýhodnější a zároveň plně v souladu se zákonem.
Vyhodnotíme nejlepší způsob uplatnění výdajů, správně rozdělíme opravy a technické zhodnocení a minimalizujeme daňovou povinnost.