Proč jde o důležité téma

Instalace tepelného čerpadla (TČ) s podzemní šachtou / kolektorem nabízí úsporu energie a moderní vytápění. Z daňového a právního hlediska ale nejde jen o technický zásah — rozdělení mezi to, co je „nemovitost / součást pozemku“, a to, co je „movitá věc / zařízení“, významně ovlivňuje:

• jak se zařízení eviduje
• kdo je vlastníkem (a jaká práva má)
• jak se zařízení / stavba odepisuje
• daňové dopady a účetní provoz

Pro investory a pronajímatele je proto zásadní správné právní a daňové ošetření — aby nevznikly budoucí spory, navýšení daní, problém s vlastnictvím nebo špatné daňové uplatnění.

1. Právní rámec: co říká občanské právo

• Podle definice v Občanský zákoník (konkrétně §§ 498–506 OZ) je součástí pozemku nebo stavby vše, co k ní podle povahy náleží a co nelze oddělit bez znehodnocení.
• Pokud je podzemní šachta nebo kolektor zabudována do pozemku / zeminového prostoru, zpravidla se posuzuje jako součást pozemku / stavby — tedy jako nemovitost či její součást.
• To znamená, že nelze šachtu samostatně převést či prodat — patří tomu, kdo vlastní pozemek / budovu.

Z toho plyne, že podzemní část zařízení většinou není movitá věc, ale součást nemovitosti.

2. Co je považováno za „technologii / movitou věc“

Z jiné části – když jde o část samostatnou, technicky oddělitelnou, demontovatelnou, funkčně nezávislou – může jít o hmotný majetek (movitou věc). To platí zejména pro:

• kompresor, výměník, vnitřní jednotku TČ
• zařízení, která lze demontovat, přesunout, vyměnit bez zásahu do konstrukce stavby

Takový přístup je podporován i v komentářích k daním, kde se uvádí, že i zařízení „pevně spojena“ se stavbou může být považována za samostatnou movitou věc – pokud netvoří s budovou jeden funkční celek.

To dává možnost, aby část technologického vybavení zůstala samostatným majetkem — s vlastní evidencí, odpisy a vlastnickým režimem.

3. Daňové a odpisové rozlišení — co znamená pro majitele či pronajímatele

🔸 Podzemní šachta + kolektor (část „nemovitost“)

• Taxačně → součást pozemku / stavby → nelze samostatně odepisovat jako movitý majetek.
• Pokud šachtu financuje někdo jiný než vlastník nemovitosti, může jít o technické zhodnocení cizí věci — podle §§ Zákona o daních z příjmů (ZDP) → daňově uznatelné.
• Odpisy se počítají jako součást stavby / nemovitosti, nikoli jako samostatné zařízení.

🔸 Tepelné čerpadlo (samostatné zařízení, movitá věc)

Pokud je TČ realizováno jako oddělitelná movitá věc:

• V daňové evidenci je zařazeno jako samostatný hmotný majetek.
• Může být součástí odpisové skupiny pro stroje / zařízení (např. odpisová skupina 3).
• Lze využít běžné odpisy nebo zrychlený odpis — dle toho, co je pro daného majitele výhodnější.
• Vlastnictví může být smluvně odděleno — např. výhrada vlastnictví, závazek demontáže při ukončení provozu apod.

4. Praktické dopady a rizika — co dát do smlouvy

Aby bylo vše právně i daňově v pořádku, doporučujeme ve smlouvě / dodatcích:

1. Rozlišit stavební vs. technologickou část
   • Šachtu a kolektor jako součást pozemku/stavby,
   • Čerpadlo a vnitřní jednotku jako samostatné zařízení / movitou věc.
2. Ustanovit vlastnictví zařízení
   • Čerpadlo jako věc oddělenou → vlastník je provozovatel / investor, ne nutně vlastník domu.
   • Umožnit demontáž, pokud se změní vlastnictví nebo ukončí provoz.
3. Zohlednit daňové odpisy a účetní evidenci
   • Zařadit čerpadlo jako samostatný hmotný majetek → možnost odpisování.
   • Pokud financuje třetí osoba, upravit technické zhodnocení dle ZDP.
4. Opatrnost u pozdějších změn
   • Pokud zařízení „zabudujete“ do stavby nepřehledně, můžete ztratit možnost odděleného odpisu / vlastnictví — a při převodu nemovitosti může nastat komplikace.

Jak pomáháme my — co pro klienta zařídíme

Jako specializovaná účetní a daňově-poradenská firma nabízíme:

• Posouzení právní povahy technologických částí — co je součást nemovitosti, co movitá věc
• Pomoc při smluvním nastavení kupní nebo nájemní smlouvy, s výhradou vlastnictví
• Zařazení do účetní evidence + nastavení odpisů (běžných nebo zrychlených)
• Odhad daňových dopadů a návrh optimální konstrukce
• Přípravu dokladů pro finanční správu / audit

Doporučení pro vlastníky a investory

• Při plánování TČ + kolektoru vždy přemýšlejte o právní formě → má to dopad na vlastnictví i odpisy.
• Dokumentujte vše — smlouvy, faktury, technickou dokumentaci, umístění, možnosti demontáže.
• Pokud nejste jisti — raději nechte zařízení jako samostatnou movitou věc.
• Při převodu nemovitosti — myslete na oddělené vlastnictví technologie.

Závěr

Instalace tepelného čerpadla s podzemní šachtou má významné technologické a ekologické přínosy. Ale z daňového a právního hlediska nejde o čistě technický zásah — je to kombinace nemovitosti a movitého majetku, která může výrazně ovlivnit vlastnická práva, daňovou optimalizaci i účetní evidenci.

Pokud chcete mít jistotu, že je vše správně ošetřené — od smluv přes evidenci až po odpisy — jsme tu pro vás. Pomůžeme udělat právně i daňově bezpečné řešení šachty + TČ, vyhnout se budoucím komplikacím a optimalizovat daňovou zátěž.