Rezerva na opravu nemovitosti je jeden z mála nástrojů, který umožňuje pronajímatelům časově rozložit daňové výdaje spojené s většími opravami. V praxi se však kolem její tvorby objevuje řada nejasností – zejména pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví nebo dojde k prodeji části podílu.
Tento článek shrnuje základní pravidla a nejčastější situace, se kterými se v praxi setkávají vlastníci pronajímaných nemovitostí.
-
Kdo může tvořit rezervu na opravu nemovitosti
Rezerva na opravu hmotného majetku je upravena zákonem o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů.
Rezervu může tvořit i fyzická osoba, která má příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, pokud splní zejména tyto podmínky:
- uplatňuje skutečné výdaje (nikoli paušální výdaje 30 %),
- vede daňovou evidenci nebo účetnictví,
- rezerva je tvořena na konkrétní plánovanou opravu,
- prostředky odpovídající rezervě jsou uloženy na samostatném bankovním účtu,
- oprava bude provedena v plánovaném roce (nejpozději v následujícím zdaňovacím období).
Rezerva se musí tvořit minimálně dvě zdaňovací období před zahájením opravy.
-
Co je a co není oprava
Rezervu lze vytvářet pouze na opravy, nikoli na technické zhodnocení.
Oprava
Opravou se rozumí uvedení majetku do původního stavu.
Typické příklady:
- výměna střešní krytiny
- oprava fasády
- výměna oken za obdobná
- oprava rozvodů
- oprava podlah
Tyto výdaje jsou daňově uznatelné jednorázově nebo mohou být kryty rezervou.
Technické zhodnocení
Technickým zhodnocením je naopak:
- zateplení domu
- přístavba nebo nástavba
- změna dispozice bytů
- půdní vestavba
- modernizace, která zvyšuje užitnou hodnotu
Technické zhodnocení zvyšuje vstupní cenu nemovitosti a odepisuje se.
-
Rezerva u spoluvlastnictví nemovitosti
Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví více osob, každý spoluvlastník posuzuje rezervu samostatně.
Základní pravidlo je:
Rezervu lze tvořit pouze na tu část majetku, kterou poplatník vlastní.
To znamená, že výše rezervy odpovídá spoluvlastnickému podílu na nemovitosti.
Příklad
Oprava střechy: 600 000 Kč
Podíly:
| vlastník | podíl |
|---|---|
| A | 1/2 |
| B | 1/4 |
| C | 1/4 |
Maximální rezerva:
| vlastník | rezerva |
|---|---|
| A | 300 000 Kč |
| B | 150 000 Kč |
| C | 150 000 Kč |
Pokud některý spoluvlastník nesplňuje podmínky zákona (např. vlastní nemovitost méně než 3 roky), rezervu tvořit nemůže.
-
Dohoda spoluvlastníků o rozdělení příjmů
U příjmů z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů existuje možnost, aby se spoluvlastníci dohodli na jiném rozdělení příjmů a výdajů, než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům.
Například:
| vlastník | podíl | příjmy a výdaje |
|---|---|---|
| A | 1/3 | 70 % |
| B | 1/3 | 20 % |
| C | 1/3 | 10 % |
Tato dohoda však nemá vliv na výši rezervy na opravu.
Rezerva je vždy vázána na vlastnický podíl na majetku, nikoli na poměr rozdělení příjmů.
-
Prodej části nemovitosti a dopad na rezervu
Poměrně častou situací je prodej části spoluvlastnického podílu v době, kdy již existuje vytvořená rezerva.
V takovém případě musí poplatník:
zrušit část rezervy odpovídající prodanému podílu.
Příklad
Vlastník měl rezervu: 300 000 Kč
Původní vlastnictví: 100 %
Prodá 2/3 nemovitosti a ponechá si 1/3.
Výsledek:
| část rezervy | částka |
|---|---|
| zůstává (1/3) | 100 000 Kč |
| musí se zrušit (2/3) | 200 000 Kč |
Zrušená část rezervy se zahrne do zdanitelných příjmů v roce prodeje.
-
Povinnost samostatného bankovního účtu
Jednou z nejčastějších chyb při tvorbě rezervy je nesplnění podmínky samostatného bankovního účtu.
Poplatník musí:
- převést prostředky odpovídající rezervě na oddělený účet,
- zajistit, aby výše prostředků odpovídala vytvořené rezervě.
Pokud rezervu pouze eviduje v účetnictví nebo daňové evidenci, ale prostředky na účet nepřevede, je rezerva daňově neuznatelná.
-
Kdy se považuje oprava za zahájenou
Pro posouzení rezervy je důležitý rok zahájení opravy.
Za zahájení opravy se považuje skutečné zahájení stavebních prací, nikoli:
- podpis smlouvy s dodavatelem
- zaplacení zálohy
- objednání materiálu
- vypracování projektu
Díky tomu je možné například:
| rok | činnost |
|---|---|
| 2025 | tvorba rezervy |
| 2026 | tvorba rezervy |
| 2027 | zahájení opravy |
I když byla smlouva s dodavatelem uzavřena již v roce 2026.
-
Kdy se rezerva musí zrušit
Rezerva se musí zrušit zejména v těchto případech:
- oprava se neprovede ve stanovené lhůtě,
- nemovitost je prodána,
- dojde k převodu vlastnictví,
- rezerva nebyla použita na plánovaný účel.
Zrušená část rezervy se vždy zahrnuje do základu daně.
Závěr
Rezerva na opravu nemovitosti může být velmi užitečným nástrojem pro daňové plánování u pronájmu nemovitostí, zejména u větších oprav (střecha, fasáda, rozvody). Současně však patří mezi instituty, které finanční správa při kontrolách poměrně často prověřuje.
Z praxe vyplývá několik klíčových zásad:
- rezerva je vždy vázána na vlastnictví majetku,
- u spoluvlastnictví odpovídá spoluvlastnickému podílu,
- při prodeji části nemovitosti je nutné poměrně rezervu zrušit,
- prostředky musí být uloženy na samostatném bankovním účtu,
- rezervu lze tvořit pouze na skutečné opravy, nikoli na technické zhodnocení.
Správné nastavení rezervy může významně ovlivnit daňovou povinnost pronajímatele, ale při nesprávném postupu může naopak vést k doměrku daně.
Proto je u větších oprav vhodné předem posoudit daňové dopady a nastavení rezervy s odborníkem.
