Vlastníte byt, který chcete začít pronajímat? Z pohledu daní je zásadní vědět, kdy jste byt koupili a kdy reálně začíná pronájem. Podle časového odstupu existují dvě rozdílné varianty daňového řešení odpisů a vstupní ceny nemovitosti.
Rozhodující je, zda bylo od koupě do zahájení pronájmu méně než 5 let, nebo více než 5 let.
Varianta 1
Koupě a zahájení pronájmu do 5 let
Jak se určí vstupní cena
**Vstupní cena = kupní cena
- vedlejší pořizovací náklady
- náklady na opravy a technické zhodnocení
– hodnota pozemku**
Vedlejší pořizovací náklady:
- provize RK
- právní služby
- poplatky, posudky při koupi
- (starší nákupy) daň z nabytí
Pozemek se neodepisuje → z ceny se odděluje (posudek / cenová mapa).
Opravy, údržba a rekonstrukce před zahájením pronájmu (do 5 let od koupě)
| Výdaj v období do 5 let | Daňové řešení |
|---|---|
| Opravy a údržba (malování, výměny, opravy vad…) | ✔ Zvyšují vstupní cenu → uplatní se přes odpisy |
| Rekonstrukce a TZ (nové rozvody, koupelna, okna…) | ✔ Zvyšují vstupní cenu → uplatní se přes odpisy |
Podmínka: prokazatelné výdaje (faktury, popis prací).
Odpisy
Typicky 5. odpisová skupina → 30 let.
A navíc máte na výběr dvě metody:
- Rovnoměrné odpisy
- rozloženo rovnoměrně na 30 let
- stabilní daňová úspora
- Zrychlené odpisy
- vyšší odpisy v prvních letech
- snížení základu daně hned při startu pronájmu
- nelze později změnit metodu (rozhodnutí je závazné)
Varianta 2
Koupě a zahájení pronájmu po více než 5 letech
Vstupní cena = reprodukční pořizovací cena (RPC)
Stanoví znalec ke dni zahájení pronájmu.
- vychází z aktuálních cen nemovitostí
- opět je nutné oddělit pozemek od stavby
RPC může být vyšší nebo nižší než historická kupní cena.
Historické opravy
- nelze uplatnit zpětně
- zohlední se nepřímo v RPC
Jak se počítá 5 let? Přesně na dny ✔
- rozhoduje den vkladu do katastru
- a den zahájení pronájmu / zařazení do odpisů
📌 Pronajmete-li v den 5. výročí nebo dříve → Varianta 1
📌 Pronajmete-li až den po 5. výročí → Varianta 2
Příklad:
10. 3. 2020 koupě → pronájem do 9. 3. 2025 = Varianta 1
pronájem od 10. 3. 2025 = Varianta 2
Srovnání obou variant
| Faktor | Do 5 let | Po 5 letech |
|---|---|---|
| Vstupní cena | Kupní cena + opravy + TZ | RPC znalce |
| Výdaje z minulosti | Přímo zvyšují vstupní cenu | Jen skrz RPC |
| Odpisy | Lze rovnoměrné i zrychlené | Lze rovnoměrné i zrychlené |
| Administrativa | Jednodušší | Posudek navíc |
| Možnost optimalizace daní | Vysoká | Individuální |
Doporučení
- Sledujte pětileté okno – může vám přinést velkou daňovou výhodu.
- U oprav do 5 let od koupě schovávejte každý doklad.
- Zvažte, zda se vyplatí zrychlený odpis.
- Nechte si udělat výpočet daňových scénářů ještě před zahájením nájmu.
A nejlepší zpráva nakonec…
Klientům vše kompletně zařídíme:
✔ rozhodneme, zda využít kupní cenu nebo RPC
✔ vyhodnotíme výhodnost rovnoměrného vs. zrychleného odpisu
✔ připravíme vstupní cenu vč. oprav a rekonstrukcí
✔ sestavíme odpisový plán na míru
✔ správně zaevidujeme všechny daňové výdaje
✔ podáme daňové přiznání
✔ vyřešíme komunikaci s FÚ
Stačí nás kontaktovat — zbytek už je naše starost.
